Calcul de superficie Loi Carrez / Loi Boutin sur Valence (DROME)

Loi Carrez à Valence

Obligation de réaliser un métrage Loi Carrez pour une transaction

La loi Carrez, ou loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, est une loi obligeant le vendeur d'un lot de copropriété (ou d'une fraction de lot) d'en communiquer la superficie privative dans le compromis de vente et l'acte authentique.

La surface privative, appelée surface Carrez, est la surface des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

Les lots et les fractions de lots d'une surface inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la surface privative, comme cela peut être le cas d'une chambre de bonne. La Cour de cassation estime toutefois que « lorsqu'une transaction porte sur un appartement constitué par la réunion de plusieurs lots, la surface des parties privatives à prendre en compte est celle de l'unité d'habitation, les lots d'une surface inférieure à huit mètres carrés n'ayant pas à être exclus du calcul de la surface».

Enfin, les caves, les garages, les emplacements de stationnement, les boxes, les greniers non aménageables et les places de parking ne sont pas comptés.

On peut observer quelques différences avec la surface habitable selon la nature des pièces. En effet, une véranda est incluse dans la surface privative (elle est close, couverte, d'une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m et dans la partie privative, ce qui correspond aux exigences de la Loi Carrez), mais pas dans la surface habitable, qui l'exclut : « Il n'est pas tenu compte de la superficie des [...] vérandas... »

La surface occupée par un ballon d'eau chaude sanitaire est aussi exclue de la surface privative au sens de la loi Carrez, cet appareil répondant à un besoin essentiel de salubrité d'un logement selon la jurisprudence.

Pourquoi réaliser une Loi Boutin pour la location ?

Pour toutes les locations vides et utilisées comme résidence principale la mention de la surface habitable (Loi Boutin) est obligatoire dans le contrat de location. Cette obligation ne concerne donc pas les locations meublées, secondaires et saisonnières.
Le calcul de surface Loi Boutin est valable tant que le bien immobilier n'a pas subit de changement (agrandissement, aménagement des combles, installation d'une véranda, ...).

Quelles sont les différences entre la Loi Carrez et la Loi Boutin?

La loi Carrez correspond à la surface privative, alors que le loi Boutin correspond à la surface habitable d'un bien immobilier.

Ainsi, le calcul de surface Carrez, contrairement à la surface habitable (loi Boutin), tient compte des combles, vérandas, sous-sols, greniers, remises, réserves.

Parties comptabilisées Superficie Loi Carrez Superficie Loi Boutin
Terrasses, balcons Non Non
Caves, garages, parkings Non Non
Sous-sols autre que caves, garages, parkings Oui Non
Combles aménagés Oui Oui
Combles non aménagés Oui Non
Greniers Oui Non
Réserves Oui Non
Remises Oui Non
Vérandas Oui Non
 

Quelles sont les conséquences en cas d'erreur ?

Pour un calcul de superficie Loi Carrez

Si la surface n'est pas précisée dans l'avant-contrat et dans l'acte définitif, l'acquéreur peut demander la nullité de l'avant-contrat sans attendre l'acte définitif constatant la réalisation de la vente, ou dispose d'un délai d'un mois à compter de la signature de ce contrat pour intenter l'action en nullité. Néanmoins, même si la mention de cette surface manquait dans l'avant-contrat, l'acquéreur perd toute possibilité de recours de ce type, s'il signe un acte authentique dans lequel la surface est précisée.

Si la surface réelle est inférieure de plus de cinq % à celle mentionnée dans l'avant-contrat ou dans l'acte définitif, l'acquéreur peut demander une diminution de prix ou un remboursement proportionnel à cette erreur. Le vendeur bénéficie donc d'une marge de tolérance de 5 %. L'acheteur dispose d'un délai d'un an à compter de la signature de l'acte pour intenter une action.

En revanche si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Pour un mesurage Loi Boutin

De la même maniére qu'une transaction avec la Loi Carrez, si la Loi Boutin mentionnée dans le contrat locatif est supérieure de plus de cinq % à la surface réelle, le locataire peut demander une baisse du coût de loyer.

Valence : Quelques chiffres sur les superficies

Sur Valence la surface moyenne des biens à la vente est de 91 m². Naturellement les maisons ont en moyenne une superficie bien supérieure aux appartements :

  • Les maisons ont une surface moyenne à la vente de 154 m² à Valence
  • Les appartements ont une surface moyenne à la vente de 73 m² à Valence